Calculer le loyer à partir des revenus des personnes est parfois un casse-tête pour les directions. Entre l’irrégularité des revenus des locataires et les obligations légales auxquelles sont tenus les organismes, le quotidien peut s’avérer complexe. Carole Lafrance, directrice de l’OSBL-H pour aînés Habitations Nouvelles Avenues (HNA) partage ici ses réflexions et les outils élaborés dans sa pratique.
Le principe de base, « on charge 25% du revenu » est simple. Mais, là où il y a un problème, c’est dans l’application, lorsqu’une personne a eu un revenu non-récurrent ou une baisse de revenu en cours d’année. Il faut toujours se rappeler qu’on paie un loyer à partir du revenu dont on dispose au moment présent et non pas à partir des revenus de l’année précédente. Nous faisons le calcul du loyer une fois par année à partir de l’avis de cotisation. Or, sur l’avis de cotisation, on ne voit pas si un revenu est non-récurrent d’une part, et on ne le sait pas si la personne a une baisse de revenus en cours d’année, d’autre part.
Pour les familles ou ménages de moins de 65 ans, on peut avoir un travailleur, qui perd son emploi et se retrouve prestataire d’assurance-emploi, et ensuite prestataire de bien-être social. Quand le revenu baisse ainsi, on comprend qu’il doit y avoir une baisse du montant de loyer à payer puisque la personne dispose de moins d’argent pour payer son loyer.
Le principe est le même pour les personnes âgées, mais, pour ces dernières, le problème est double. En effet, si la personne a eu un revenu ponctuel non-récurrent (par exemple une sortie de fonds dans un REER, le rachat d’une police d’assurance-vie, une prestation pour le décès d’un proche provenant du RRQ, …) ce montant sera ajouté à ses revenus « imposables », mais puisque la personne ne reçoit plus de tel revenu dans l’année qui suit, elle n’en dispose pas pour payer son loyer, donc, on ne doit pas l’inclure dans le calcul du loyer. De plus, lorsque le gouvernement fédéral fera le calcul pour le supplément de revenu garanti, les « autres revenus » ayant augmenté, le supplément sera diminué. Cette baisse de revenu donnera donc droit à une réduction du loyer, mais encore faut-il que nous connaissions cette situation pour accorder cette baisse de loyer !
Aux HNA, même en étant vigilants par rapport à ceci, nous nous sommes rendu compte que des cas nous échappent et nous avons mis en place des procédures afin de ne pas faire d’erreur à ce niveau. Voici les mesures que nous avons mises en place.
Pour les projets DX, (PSBLP) où c’est nous qui sommes responsables du calcul du loyer, nous monterons un fichier Excell où nous pourrons comparer tous les montants inscrits à l’avis de cotisation sur trois ans. Ainsi, nous pourrons voir si un revenu est non-récurrent, donc, un revenu qu’il ne faut pas inclure au calcul du loyer et ensuite, établir une réduction du loyer au moment où nous aurons l’information précise sur la baisse du supplément de revenu garanti qui va s’ensuivre.
Pour les projets Accès-Logis, où c’est l’OMH qui fait les calculs, nous allons comparer les listes des montants de subvention de l’OMH. Si on voit qu’un locataire a une hausse de son loyer de plus qu’environ 2%, on va vérifier pourquoi en posant des questions au locataire et/ou en vérifiant le rapport d’impôt complet, incluant les relevés. Il se peut que ce soit une hausse de revenus récurrente, par exemple, un ex-conjoint qui est décédé et pour lequel la personne reçoit maintenant la rente de survivant du RRQ, auquel cas, la hausse de loyer est justifiée. Mais, il se peut aussi que le revenu soit non-récurrent. Dans ce cas, on va déduire ce montant du calcul du loyer. Ensuite, il faudra surveiller les baisses de revenus (baisse du supplément de revenu garanti) pour pouvoir apporter le soutien au locataire qui devra en fournir la preuve à l’OMH pour obtenir la réduction du loyer.
De plus, afin que nos locataires soient impliqués et informés adéquatement, nous ajouterons une note dans leur avis annuel de renouvellement de bail en leur rappelant qu’ils doivent signaler un revenu non récurrent au moment où ils remettent leur avis de cotisation pour le calcul du loyer et aviser rapidement d’une baisse de revenu en cours d’année, par exemple, lorsqu’un revenu d’un FERR arrive à sa fin.
Sachez que l’OMH accorde une réduction de loyer sur trois mois et acceptera donc de retourner trois mois en arrière.
En espérant que ces informations pourront vous être utiles ainsi qu’à vos locataires !
Carole Lafrance,
directrice générale des Habitations Nouvelles Avenues (HNA)
